房子作为人们日常生活的必需品，一直受到国家的高度重视，此前，就提出了“房住不炒”和“不把房地产作为刺激经济的短期手段”的政策，效果也是比较明显的。从最新统计信息来看，虽然部分城市房价略有上涨，但总体趋于平稳，涨跌不明显。从近期一系列城市相继出台的楼市调控措施来看，国家房地产仍朝着健康稳定发展的方向发展，并实现了人人有房住的目标。

房屋租赁作为房地产市场不可分割的一部分，也衡量着市场的健康状况，如租售比，也关系到亿万人的住房问题。据相关数据显示，目前，我国租房人口已超过2亿，占城镇人口的近四分之一，一个健康稳定的租赁市场关系到人们的幸福指数，一个清晰可靠的法律体系是保障“居住权”的基础。

在2021年1月1日生效的民法典新规中，对房屋租赁有了新的约定。同时，根据《合同法》，现行《租赁法》将立即废止。从新《租赁条例》的内容来看，与《合同法》相比，体现了很大的不同，涉及房屋租售、转租等，尤其是居住权制度的创新和建立、对承租人优先购买权的限制等方面，这与我们租房人和出租人的利益息息相关。在享有权利的同时，也要注意法律风险，看看相关的房屋租赁规定。

1、有居住权的房屋不得出租、出售

从明年开始，房子就可以确立居住权。根据新规，部分有居住权的房屋，未经许可不得出租、出售、继承。房主建造的房子允许居民居住，即使他们没有出产权。当然，居住的目的是确保时间的选择，有居住权的房屋一经出租，租赁关系即视为无效。

因此，在购买或租赁房屋时，有必要检查房屋是否确立了“居住权”。否则，从明年起，大量房屋将拥有居住权，在不知情的情况下，如果承租或被租都是“违法”的，到头来对大家都不好。

2、租赁期限

根据民法典，最长租赁期不得超过20年，超过租赁期的部分视为无效。忘记或者不能确定租赁期限的，视为无限期租赁，双方可以提前通知对方终止租赁。对于出租人和承租人来说，如果未来租赁期限不确定，无限期租赁其实是一种不错的租赁方式，但如果想保持长期稳定的租赁关系，最好约定固定的租赁期限。

3、转租

租赁市场的混乱大多是由“中介和二房东”造成的。事实上，很多租房的人都有经验。租房时，中介或二房东为了攫取中介费，再实行转租。根据新规，一旦房东发现自己的房子被租客转租或其他原因，房东也可以直接选择解除合同。

但是，为了保护“现任”租户的权益，一旦房东发现二房东转租，如果房东在6个月内提出异议或与新租户达成新协议，则视为同意转租，租赁合同将于同一时间生效。

4、承租人有权优先购买房屋

租房总给人一种没有永久居留权的印象，因为虽然有些房客与房东签订了长期租赁合同，但由于种种因素，一些房东需要卖掉自己租住的房子。为保护承租人的合法权益，新规明确规定，出租人需要出售租赁房屋时，应当事先告知承租人承租人有优先购买权。出租人不履行告知义务的，承租人可以向出租人索赔。虽然承租人不一定要购买，但为了避免相关纠纷，房东必须告知承租人他有优先购买权。

5、定金问题

根据民法典规定，承租人交纳定金后不履行租赁合同或者不按照约定履行的，租赁合同的目的不能实现，承租人不能要求返还定金。出租人不按照约定履行租赁合同，致使租赁合同目的无法实现的，应当双倍返还定金。需要注意的是，虽然当事人可以约定定金数额，但约定的数额不得超过租金总额的20%，超出部分不具有定金的效力。实际交付的定金超过或者少于约定金额的，视为变更了约定的定金金额。

6、房屋所有权有争议或被查封，可以退还租金

房屋权属纠纷，或诉讼纠纷，房屋被司法机关查封甚至拍卖，严重影响承租人的居住权。承租人应保留相关证据，及时通知房东解除合同，押金可全额退还。

近日，住房和城乡建设部再次发布《房屋租赁条例（草案）》，面向承租人征求意见。主要内容包括：出租房屋的内部装修应符合国家有关标准，不得危害承租人的人身健康；租赁期间，除法律和合同另有规定外，不得单方增减租金，不得扣减或拖延退还押金对租金上涨过快的现象，有关部门应当采取必要措施；房屋租赁企业不得采取欺骗、胁迫等手段隐瞒、减少或者拖延返还定金，要求租客使用住房租金贷款。

此外，“新规”还对出租房屋作出了规定，明确指出出租人应当保证出租房屋符合建筑、消防标准和要求，并具备供水等必要的生活条件；现在很多新的“房源”今后将被取缔，包括厨房，阳台和地下室。情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下罚款，对单位处10万元以上50万元以下罚款。

国家对房屋租赁相关问题的修改更贴近实际，解决了房屋租赁过程中的诸多问题。相信随着租房新规的实施，租赁房市场的各种乱象将得到有效解决，租客、房东等群体的权益也将得到保障。